Műemlék lakások a Várban: így zajlik a történelmi világörökség kiárusítása

2019-ben nagy port kavart Bayer Zsolt budai várnegyedben található, Úri utcai önkormányzati bérlakásának az ügye. Ez a bulvárhír világított rá arra, hogy a 90-es években a magánemberek által elidegeníthető lakásállományból a műemléki védettséget élvező épületek kimaradtak a privatizációból. Az eltelt 30 évben viszont jelentősen kicserélődtek a műemlékházak bérlői egy törvényes kiskapu miatt, Bayer is így lakik egy Világörökségi helyszín örökös bérlőjeként. Sőt, megesik, hogy ezen a patinás kerületi részben olcsóbb önkormányzati lakásban lakni, mint más kerületben, hisz a bérlőnek költségelvű lakbért kell fizetnie, ami tulajdonképpen a közös költségnek megfelelő összeg, négyzetméterenként 600 forint. Bayer 32 000 forintért lakik havonta a Budai Várban.

A módszer rém egyszerű. A legális csere, hogy a bérlő kap egy piaci cserelakást, ő pedig az örökös bérleti jogviszonyt adja cserébe azonos piaci értékben – valóságban ez a forgalmi érték 60%-a volt. A másik módszer a hármas csere lepapírozása, melyre „szakosodott” ügyvédek vannak. Papíron valóban megtörténik az ügylet, de a bérlő egy harmadik, jóval kisebb értékű ingatlanba kötözik, és pénzt kap a különbözetért, vagy csak papíron létezik a csereingatlan, de valójában eladja a bérleti jogviszonyt. Ez utóbbi törvénytelen, mert pénzért nem árulható önkormányzati lakás a bérlő részéről, de valójában ez történik. Ez a fajta jogügylet nem csak a műemléki védettségű bérlakásokat érinti, hanem minden nem magántulajdonban lévő lakással kivitelezhető.

Bayer Zsolt egy pilisszentkereszti házat kétszer is bérleti jogra cserélt. Az ügyletek eredményeként két Úri utcai lakás bérleti joga lett az övé, és végül a Pest megyei ingatlant is megtartotta. A botrány hatására a fideszes Böröcz László, Budapest világörökségi területfejlesztésének kommunikációjáért felelős miniszteri biztos (aki tanácskozási joggal rendszeres részt vesz a Budavári Önkormányzat testületi ülésein) 2021-ben kezdeményezte a Lakástörvény (továbbiakban: Lv.) módosítását, amely lehetővé tette volna a bérlőknek az önkormányzati bérlakások kedvezményes megvásárlását – ez 105 ezer bérlakást érintett volna, azaz gyakorlatilag megszűntette volna az önkormányzati bérlakásokat.

A Lv. tervezet módosításának célja eredetileg az volt, hogy több tízezer magyar család, illetve bérlő saját tulajdonú lakáshoz jusson. Viszont később Böröcz László módosította az előterjesztést, és kötelező jelleggel, kizárólag a Budai Vár világörökségi helyszíneire, valamint ezek védőövezetére szűkítette le a kiárusítást. Emellett még az V., a VI. és a IX. kerület is érintett lett. Hivatkozásul a ’90-es években zajlott lakásprivatizációt jelölte meg, amikor a műemléki lakásban élőket kizárták abból a lehetőségből, hogy kedvezményesen megvásárolják a bérleményüket. Ezt 30 évvel ezelőtt azzal kompenzálták, hogy egyszerűsítették a bérleti jog öröklését ezeknél az ingatlanoknál, illetve méltányos bérleti díjat állapítottak meg, ahogy Bayer bérleményével is történt.

A Budai várnegyed kiárusítása

Az I. kerületben harminc éve visszatérő kampánytéma az önkormányzati választásokon, a Világörökségi helyszínen található műemlék-bérlakások kiárusítása a bérlőknek. 2021-ben törvényileg is elhárult az akadálya annak, hogy ezt kivitelezzék. Ennek következtében pár éven belül ki fog cserélődni a lakosság, hisz egy ilyen jellegű épület és a benne található helyiségek fenntartása és állagmegóvása sokkal magasabb költséggel jár, mint egy átlagos lakóházé. Arról nem is szólva, hogy elveszíti a negyed a közvagyon jellegét, annak ellenére, hogy a helyszín védett, a nevében benne van, hogy Világörökség.

Az önkormányzat 1400-as lakásállományából hirtelen kb. 1100 darab eladóvá vált. A műemlék-lakóházak a legtöbb esetben 100%-s önkormányzati tulajdonban vannak, melyek nem alakultak át társasházzá a rendszerváltás után, mivel az egész épületnek az önkormányzat a birtokosa. Jelen pillanatban 109 műemléképület társasházi alapító okirata készül, van ahol már az értékbecslés is megtörtént. Amikor a Lv. kihirdetése megtörtént, az első napokban a bérlőktől körülbelül 500 vételi szándék érkezett be a polgármesteri hivatalba.

Ez azért fontos, mert a vételi szándék beérkezésétől számítva 6 hónapja van az önkormányzatnak arra, hogy vételárat közöljön a bérlővel. Ha nem készül el határidőre, vagy a megajánlott vételárat a bérlő nem fogadja el, akkor a fővárosi kormányhivatal határozza meg az eladási árat, és ezen az áron lesz kénytelen eladni a Budavári Önkormányzat az ingatlant. Ezt a hivatalt pedig Sára Botond Attila fideszes politikus, főispán vezeti.

De mire is elég fél év?

Ahhoz, hogy vételárat tudjon megállapítani az önkormányzat, albetétesíteni kell az épületeket, vagyis műszakilag fel kell mérni minden helyiséget, térképre vinni, bejegyeztetni a földhivatalba, és csak ezután jöhet az értékbecslés, valamint az eladási ár meghatározása. Erre nem elég a törvényesen előírt 6 hónap. Az új Lv. csak részben szabályozza a műemléklakások kiárusítását, hagyott némi rugalmasságot a speciális helyezetekre, ilyen például a „Bayer féle bérlői jogviszony” szerzése, ahol az örökös bérleti jogviszonyba már be van építve egy másik ingatlan ára, és nem alanyi jogon (kiutalással) szerzett bérleti szerződéssel rendelkezik a bérlő. Ezek egyéni elbírálás alá fognak esni, vagyis eseti kedvezményekre fog lehetőséget adni, melyre nem lesz rálátásunk.

A Budavári Önkormányzat már csak névleg ellenzéki vezetésű, egy ideje a jobbra szavazók aránya megnőtt, így fordulhatott elő, hogy az önkormányzat érdekeivel ellentétes döntés született idén februárban, vagyis az eladási árból jelentős kedvezményt lehet igénybe venni. Érdekességként jegyzem meg, hogy önkormányzati törvény szerint nem vehet részt a döntéshozatalban az a képviselő, aki személyesen vagy közeli hozzátartozója által érintett az ügyben. Furcsamód csak időnként jut eszébe egyes képviselőknek ez a törvény, de változó, hogy miként szavaznak, vagy jelentenek be elfogultságot az érintettek. Ez pártállástól független, minden politikai oldalnak van érintettsége az eladásokban.

A különleges kedvezmények miatt fordulhat elő, hogy egy 100 milliós forgalmi értékű ingatlant alig több mint 10 milliért lehet megvásárolni az önkormányzattól. Bérlői évek után százalékos kedvezményt határoztak meg: 5 év után 5%, 25 vagy még több bérleti idő után pedig 25%. 5 év után évenként 1 % kedvezmény jár. Az évek alatt az ingatlanra költött beruházást is beszámítják az eladási árba és a mai költségeket veszik figyelembe. A 100% vételi árból levonják, és az alapján vonják le a kedvezményeket, vagyis az ezzel csökkentett eladási ár lesz a kiinduló ár. Ha csere útján került a bérleti jogviszony a bérlőhöz, akkor további 35-50%-kal csökken a vételár, egy összegben való fizetésért további 5% kedvezmény jár. Igaz, hogy 4 év elidegenítési tilalmat ír elő a Lv., de ekkora haszonnal egyetlen egy betéti kamat sem kecsegtet.

Viszont a kiárusításból kimaradnak a műemléképületek pincéi, padlásai és a tárolóhelyiségek, ezek tulajdonjogát megtartja az önkormányzat. A legtöbb bérlakáshoz eddig tartozott valamilyen tároló, hogy ezeket a jövőben ki és hogyan fogja hasznosítani, még nem tudni. Ahogy azt sem, hogy a bérlőből tulajdonossá vált lakók miként fogják ezeket használni, bérelni. Viszont az önkormányzat ebben a formában meg tudja tartani az elővásárlási jogát, továbbá az engedélye nélkül funkcióváltás sem történhet.

A fenti kedvezményekhez csak ki kell várni az 5 év bérleti jogviszonyt. Ráadásul a befolyt összegekből nem lehet új bérlakásokat építeni vagy vásárolni, csak bérlakások felújítására költheti el a bevételt az önkormányzat, ellentétben más eladásból befolyt bevétellel. Zöldterület beépítése nélkül is kivitelezhető lenne új lakások építése, számtalan olyan lakóépület van a kerületben, ahol a négyemeletes házak közé kétemeletesek ékelődnek be. Emeletráépítéssel újabb bérlakásokat lehet építeni, úgy, hogy nem vonunk el zöldterületet a kerülettől.

Az utolsó információnk szerint már közelíti a 800-at azoknak a száma, akik vételi jogot adtak be az önkormányzathoz. A féléves határidőt nem fogja tudni tartani az önkormányzat, így valószínű, hogy a fővárosi kormányhivatal határozza meg az eladási árat, melyet el kell fogadnia az önkormányzatnak.

A MKKP I. kerületi szervezete kezdeményezi mindazon bérleti szerződések felülvizsgálatát, amelyek bérlői jogviszonya cserelakás útján keletkezett, mert nem adhatunk extra kedvezményt a bérlőknek, ahol nem valósult meg a tényleges csere. A felülvizsgálat nélkül jelentős anyagi veszteség éri az önkormányzatot, a bérlő pedig méltánytalanul jut több tízmilliós extra haszonhoz. Valamint összeállítottunk egy joganyagot, amelyben a fővárosi kormányhivatalon keresztül kezdeményezzük a lakástörvény alkotmányossági felülvizsgálatát.

Bár korábban is fordultak az ügyben az alkotmánybírósághoz, de álláspontunk szerint nem minden jogi lehetőség került kiaknázásra.Tavaly több részre bontották a társasházzá alakulás munkafolyamatát és keretösszegű közbeszerzést írtak ki, ami ismét magyarosra sikeredett. (Folyt.köv.)

Abonyi Gyöngyi

Komment!