Mi (nem) történik az önkormányzati lakásokkal Újpesten?!

Az ingatlanokat és az ingatlan-támogatásokat tekintve a kormánypárt alapvetően a saját tulajdonban hisz. Ez ez egy bizonyos pontig persze érthető, de a magyarországi lakhatási problémákat figyelembe véve nem elégséges.

Ezzel szemben szociális és költségelven megállapított lakbérű bérlakásokkal kampányol egyébként a fél ellenzéki világ. Ez Újpesten és a Fővárosban is központi ígéret volt: a felek olyan számokat ígértek, amelyek már a kimondásuk pillanatában betarthatatlanok.

Szóval a helyzet nem túl rózsás, de látjuk azt, hogy Józsefvárosban vagy éppen Ferencvárosban kis-közepes sikereket még a COVID vagy a kormányzati megvonások ellenére is sikerült elérni. Szóval hogyan is lehetne jobban csinálni?

A felújítás és az építés is költséges dolog

Újpesten jelenleg 1029 önkormányzati lakás van, melyből 415-re áll fenn határozatlan idejű bérleti szerződés.

Ez egy 40 százalékos arány, ami kritikán aluli – több határozatlan idejű szerződésre van szükség.

A lakások egy része nincs is kiadva, vélhetően az állapotuk okán. Jó hír viszont, hogy az önkormányzat 2019 és 2023 között egyetlen alkalommal sem kezdeményezte szerződés felmondását, minden esetben a bérlő jelentette be felmondási szándékát – derült ki is adatigénylésünkből még 2023 áprilisában.

A lakásépítés és felújítás rendkívül költséges dolog, főleg ha egy egész háztömbről beszélünk, ami felújítandó.

Jó ellenpélda erre az elmúlt 4 év józsefvárosi vagy ferencvárosi fejleményei, ahol vegyes forrással ugyan, de sikerült érdemben jobbá tenni a bérlők körülményeit.

Újpesten a még 2019 előtt elnyert VEKOP pályázat keretein belül megvalósult K25 projekt az egyetlen nagyobb eredmény az elmúlt 10 évből, amely önkormányzati lakásokat érint.

Ez azért is vicces, mert a 2019-es kampányban Varju László házilapja, az Újpesti Hírmondó az egész projektet próbálta lejáratni azzal, hogy a Fidesz “Hős utcát hoz létre Újpesten”. Ez egyébként nagyban hasonlít a “Nagy Dávid hajléktalanokat költöztetne Újpest főterére” őrületre, amit szintén a DK közeli szennymédia gerjesztett.

Na hát ezzel a projekttel vág fel a mostani DK-s városvezetés, miközben ellenzékben mocskolták a kampány idején. A projekt végül 2 millió forintos EU-s támogatással jött létre.

Szóval igen, jó lenne bérlakásokat építeni, csak mibű. Ha pedig már megvan az önkormányzati bérleti jogviszony, a bérlőnek akkor sincs könnyű dolga. Mindjárt mondom miért is.

Cserelakás probléma: főváros és kerületek

Másik problémás terület a lakáscsere: amikor egy bérlő igényei megváltoznak (gyermek születése, gyermekek kirepülése, válás, stb) a lakáscsere egy lassú és túlbürokratizált folyamat. Ráadásul a Fővárosban kerületi szinten is eltér a szabályozása.

A különböző kerületek különböző lakáscsere rendeletei miatt felmerülő problémák kezelése érdekében először is fontos lenne az együttműködés és a koordináció megerősítése az önkormányzatok között. Íme néhány lehetséges megoldási javaslat:

Egységesített rendszerek kidolgozása: Az önkormányzatoknak össze kell ülniük, hogy egységesítsék a lakáscsere rendeleteiket vagy legalábbis harmonizálják azokat annyira, amennyire lehetséges. Ez lehetővé tenné, hogy a lakók könnyebben áttekintsék a lehetőségeket és ne kelljen külön-külön tájékozódniuk minden kerület rendeleteiről.

Közös adatbázis létrehozása: Kialakíthatnának egy közös adatbázist vagy platformot, ahol az összes kerület önkormányzati lakásai és a lakáscsere lehetőségek könnyen elérhetők lennének. Ez segíthetne a lakóknak abban, hogy átláthatóbban lássák a rendelkezésre álló lehetőségeket. Információs kampányok: Rendszeres tájékoztató kampányokat kellene szervezni a lakók számára, hogy felhívják a figyelmet az önkormányzati lakáscsere lehetőségekre, valamint az esetleges változásokra a rendeletekben.

Ez javíthatná a lakosság tudatosságát és hozzájárulhatna a hatékonyabb rendszer kiépítéséhez. Közvetítő szerep betöltése: Az önkormányzatoknak lehetőségük lenne közvetítő szerepet vállalni a lakók és a lakáscsere iránt érdeklődők között. Ez magában foglalhatja a tanácsadást, az eligazítást a rendeletekben, valamint a segítséget a megfelelő lakások megtalálásában.

Rendszeres egyeztetések és felülvizsgálatok: Az önkormányzatoknak rendszeres időközönként össze kell ülniük, hogy áttekintsék a rendelkezésre álló adatokat és tapasztalatokat, és szükség esetén módosítsák vagy frissítsék a lakáscsere rendeleteket. Ezek a lépések hozzájárulhatnak a lakók számára átláthatóbb és könnyebben hozzáférhető lakáscsere lehetőségek kialakításához, valamint segíthetnek a különböző kerületek önkormányzatainak közötti együttműködés megerősítésében a lakhatási problémák megoldása érdekében.

Többet adnak el cégnek, mint magánszemélynek

Adatigénylésünk szerint az Újpesti Önkormányzat és az UV Zrt. 2020-ban, 2021-ben és 2022-ben összesen 42 lakást értékesített.

Ebből mindössze 11 lakás vevője volt magánszemély,

a fennmaradó 31-et vállalkozók vehették meg, átlagosan 237ezer Ft/nm, 307 ezer Ft/nm és 427 ezer Ft/ nm áron – derült ki egy másik adatigénylésünkből még 2023-ban.

A legtöbbet vásárló cégek a Pro Invest Group és a Loretta 2016 Property Kft. Utóbbi cég ügyvezetője, Serbán Zsolt már a 2010-es években is vásárolt önkormányzati tulajdonú ingatlanokat, 2014-ben például még magánszemélyként vett Budapest IV. ker. Zrínyi u. 8. szám alatti műhelyet másfél millió forint környékén. 2016-ban a Megyeri úton vásárolt a földszinten lakást 4 millió forint körül, a Loretta 2016 Property Kft-t 2018-ban alapította meg, amely tehát 2019-2023 között 13 önkormányzati lakást vásárolt meg:

Miközben a szociális bérlakások lényege pont az lenne, hogy a lakást szociálisan rászoruló emberek vegyék meg a bérlet végén, ez egy borzasztó aránynak mondható – gyakorlatilag az eladott lakások 75%-a forprofit cégekhez került.

Ez nagyban azért is alakul így, mert az eladás előtti elővásárlási jogról rengetegen lemondanak a bérlők közül, hiszen nincs meg a lakás értékének 65-70%-a sem készpénzben/betétben.

Tehát gyakorlatilag nem tudnak élni kedvezményes elővásárlási jogukkal, hiszen nincs miből. És ezt nehezíti tovább az önkormányzat, válogatott eszközökkel.

A 65% is sok volt, majd a 80% biztos segít az embereken…

A koronavírus idején a kormány hatáskört adott a polgármestereknek egyszemélyi rendeletalkotásra.

Az elővásárlási jogot biztosítja minden olyan bérlő számára az önkormányzat, aki szociális helyzet alapján, vagy költségelven megállapított lakbérű lakásban lakik.

A lakásrendelet 2021. február 1. napjáig így nézett ki:

Tehát az a bérlő, aki határozatlan időtartamú szerződéssel bír, 65%-os forgalmi értéken megvásárolhatja az önkormányzati bérlakást, amennyiben egyösszegben él elővásárlási jogával.

2021. február 1-jén Déri Tibor polgármester saját hatáskörben így döntött, hogy:

Tehát a koronavírus ideje alatt Déri Tibor polgármester 65%-ról 80%-ra növelte a forgalmi érték hányadot, amelyen egyösszegben megvásárolhatja a bérlő a bérelt önkormányzati lakást.

Ez még jobban megnehezítette a fent feszegetett probléma megoldását.

Na de van még jobb, 2023-ban az újpesti képviselő-testület visszacsinált mindent:

Kérdés, hogy milyen halaszthatatlan ügy miatt kellett Déri Tibornak hozzányúlnia a kerületi lakásrendelethez?

További érdekesség, hogy a februárban hozott rendeletmódosítás ellenére Déri még májusban is a régi rendeletben álló feltételekről tájékoztatta az önkormányzat lakásbérlő ügyfelét.

Az önkormányzat honlapján is a korábbi feltételeket tartalmazó nyomtatványt lehetett letölteni még májusban is.

Majd visszacsinálták az egészet – miért?

Mit lehetne tenni?

Az önkormányzati lakásokra vonatkozó szabályozást országosan egységesíteni kellene. Azonos feltételeket kellene biztosítani az ország bármely pontján lakó állampolgár számára a bérlakáshoz jutás; a lakáskarbantartás; a lakáscsere; és a bérlakás megvásárlása terén.

Ez utóbbi szabályozásakor általánossá kellene tenni a jelenlegi lakástörvényben lévő és jelenleg csak a műemléki lakásokra vonatokozó feltételrendszert valamennyi önkormányzat számára.

1. Az üres, felújítandó lakások eladásakor előnyben kellene részesíteni a jelenlegi bérlőket, akik esetleg ilyen módon tudnák megoldani az évek során a családban bekövetkezett változásoknak megfelelő méretű lakáshoz jutást. 
2. Az önkormányzati ingatlanok eladásakor a vevőnek hozzá kellene járulnia a szerződés nyilvánossá tételéhez. (Pl a XIII. kerületben ez most is így van.)
3. Az önkormányzati struktúrában és a vagyonkezelőnél lévő lakásgazdálkodással kapcsolatos duplikációt meg kellene szüntetni.

Szintén problémás egyébként mind helyben, mind akár országosan a társasház felújítási rendszer, erről itt írtunk részletesebben:

Mi a baj a társasház felújítási rendszerrel?

Jó, de akkor mit lehet csinálni?

Az önkormányzati lakások helyzete tehát Budapesten összetett és számos kihívással teli. Az önkormányzati lakásállomány az elmúlt évtizedekben jelentős változásokon ment keresztül, és a lakhatási problémák megoldása érdekében folyamatos figyelmet igényel. Íme néhány fontosabb aspektus a budapesti önkormányzati lakásokról:

Lakásállomány és eloszlás: Budapesten több tízezer önkormányzati lakás található, amelyek az egyes kerületek tulajdonában vannak. Az önkormányzati lakások eloszlása egyenlőtlen, egyes kerületekben jelentősen több ilyen lakás található, mint másokban. Bérbeadás és jogosultság: Az önkormányzati lakások bérbeadását az egyes kerületi önkormányzatok szabályozzák, amelyek különböző feltételeket határoznak meg a lakásokba való bekerülésre.

A jogosultság általában a lakáshasználó szociális vagy pénzügyi helyzetétől függ, és egyes esetekben várólistákat alkalmaznak a lakáshoz jutáshoz. Árak és fenntartás: Az önkormányzati lakások bérleti díjai általában kedvezőbbek lehetnek, mint a piaci árak, így segíthetnek a lakhatási költségek terheinek enyhítésében. A fenntartás és karbantartás kulcsfontosságú a lakások élettartamának megőrzéséhez és az infrastruktúra fenntartásához.

Kereslet és kínálat: Budapesten nagy a kereslet az önkormányzati lakások iránt, különösen a megfizethető lakhatás hiányában. Az önkormányzati lakások kínálata azonban gyakran korlátozott, és hosszú várólisták alakulhatnak ki a lakáshoz jutáshoz. Fejlesztési lehetőségek: A budapesti önkormányzatoknak folyamatosan figyelniük kell a lakhatási igényeket, és fejlesztéseket kell végrehajtaniuk az önkormányzati lakások területén.

A Budapesti Lakásügynökség erre lehet egyfajta megoldás, de nem látjuk még azt, hogy ez hova fut ki – ráadásul miért várt ezzel a Főváros a kampányig, miközben 5 év állt rendelkezésére.

Az új lakások építése, a meglévő lakások felújítása és az infrastruktúra fejlesztése fontos lépések lehetnek a lakhatási helyzet javítása érdekében. Ezek az önkormányzati lakásokkal kapcsolatos főbb szempontok Budapesten, és az önkormányzatoknak folyamatosan egyensúlyozniuk kell az ellátás és a kereslet között, hogy megfeleljenek a lakhatási igényeknek és biztosítsák a lakosság számára megfizethető és biztonságos lakhatást. Ez a most meglévő forrásokból nem egyszerű feladat.

Újpest, 2024. május 29.

Nagy Dávid
pártigazgató, polgármesterjelölt Bp. IV. kerület, Újpest
– 2019. október 28. – 2021. augusztus 13. napjáig Budapest Főváros IV. kerület Újpest Önkormányzat Polgármesteri Hivatalának alkalmazottja, polgármesteri referensként, Déri Tibor polgármesternél.