Nem minden a bevételmaximalizálás: ezért érné meg olcsón kiadni az évek óta üresen álló önkormányzati üzlethelyiségeket

A VI. kerületben úton-útfélen belebotlani kiadatlan üzlethelyiségekbe, amelyek egy része az önkormányzat tulajdonát képezi. Természetes, hogy időről-időre megüresednek ingatlanok, azokat aztán újra meghirdetik, és (remélhetőleg) rövid időn belül újra bérlőt találnak hozzá. Terézvárosban sajnos a járványügyi intézkedések folytán számos cég megszüntette a működését, és az üresen álló irodák, vendéglátó egységek, stúdiók, stb. száma egyre csak nőtt. Jelenleg ezek továbbra is bérlőre várnak.

A válság következtében a cégek tőkehiánnyal küszködnek, a társadalom egyre szegényedik, és emiatt csökken a vállalkozási kedv és a befektetési hajlandóság. Az árak viszont emelkedtek, így az ingatlanok eladási és bérbeadási ára is az inflációnak megfelelően megnőttek.

Valamiért a kerület vezetése erre a problémára nem keres megoldást, pedig hétköznapi tapasztalat, hogy a legrosszabb lehetőség ilyenkor az, hogy hagyjuk üresen állni az ingatlant, mert semmi pénzt nem hoz, ellenben az állapota szép lassan elkezd romlani. Márpedig arra, hogy valaki ki tudjon fizetni ilyen magas összeget, arra sokáig kell várni, be nem látható még a válság végének az ideje.

A téma azért fontos, mert ezek az értékes ingatlanok a közvagyont képezik, ha az állapotuk romlik, azzal a később realizálható bérleti díj vagy eladási ár is kevesebb lesz. Bevétel híján pedig a kerület működési költségekre, vagy kultúra támogatására használható bevételektől esik el.

A megoldás az, hogy kedvezményes áron kell kiadni ezeket az ingatlanokat fix időre, és bérleti díjat emelni csak időközönként szabad majd, mindig figyelembe véve a piaci és gazdasági körülményeket, valamint az adott bérlő vállalkozás vagy civil szervezet prosperitását. Így a bérlők karban tudják tartani az üzlethelyiségeket/irodákat, és hamarabb bevételhez juttatják az önkormányzatot, mintha még évekig várnának azok piaci alapú kiadásukkal. A cél tehát annak elérése, hogy ez ügyben előrelépés történjen a döntéshozóknál.

Ez a jelenség nem csak Terézváros sajátja, hanem egyenesen globális probléma, itthon a főváros több kerülete is jelentősen érintett (lásd például V., VII., VIII. kerületek). Ezért, ha erre megoldást tudunk találni, azzal jó példát mutathatunk a többi városvezetésnek is. De ilyen próbálkozásokhoz nem is kell messzire menni, hasonló megoldásokról számos történet tanúskodik.

Ferencvárosban Döme Zsuzsanna Suzi alpolgármester kezdeményezésére 2023 végén is meghirdettek két helyiséget, 2014-ben pedig a Kortárs Építészeti Központ (KÉK) kezdeményezett egy projektet, amelynek keretében civil szervezeteket közvetítettek az ingatlantulajdonosok felé és fordítva. (Érdemes megjegyezni, hogy a 2014-es cikkhez képest is már évek óta aktuális volt a téma, de most a járvány után hatványozottan.) Erről itt lehet bővebben olvasni.

Ők kizárólag magánszemélyek/cégek ingatlanait kötötték össze civilekkel, ugyanis, ahogy a cikkben is említik, a bürokrácia miatt nehéz hozzáférni az önkormányzati ingatlanokhoz. A mi feladatunk az, hogy ezen a bürokrácián enyhítsünk, és elérhetővé váljanak ezek a bérlemények. Nem egy átlagos példa a kerületben, viszont jól mutatja, hogy mivé válhat egy nem hasznosított ingatlan a természetes erodálódás, hanyagság és a lopások következtében.

Ezzel a placcal is a KÉK foglalkozott. Ami feltétlenül kiemelendő ebből az esettanulmányból, hogy lehet rövid távon, ideiglenes megoldásokban is gondolkodni. Az ingatlanpiac sajátja, hogy a befektetők és a tulajdonosok szinte kizárólag hosszútávon gondolkodnak. Ez a közgazdasági tankönyvnek jól megfeleltetheő attitűd, a valóságban viszont azt látjuk, hogy akár egy magánszemély sem marad feltétlenül egy évnél tovább egy bérleményben, és sajnos sok vállalkozás is felhagy a működéssel a határozott idejű (általában 1-3-5 év) bérleti szerződések lejártával. Éppen ezek miatt érthetetlen, hogy miért ördögtől való akár az ingatlan piaci alapú bérbeadásáig hasznosítani azt.

Az említett cikk szerint az akkori vezetés még nyitott volt az ilyen kezdeményezésekre, de azóta sem történt semmi. Feltételezhető, hogy a gazdasági megfontolásokon túl a többletmunka és/vagy bürokrácia tartott ellen e törekvéseknek, ami jogos aggodalom a politikusok részéről: a megnövekedett érdeklődők és bérlők száma miatt ugyanis bizonyosan többet kell foglalkozni az önkormányzati ingatlanokkal. Kérésre a vagyonkezelő jelenleg is megmutatja azokat, kezeli a szerződéseket, intézi az átadás-átvételt, stb., de ezen túl a kedvezményes kiadás következtében – adott esetben cégenként/civil szervezetenként – speciális szerződéseket kell írni, évente felügyelni kell a működésüket, mely műveletekre lehet, hogy egy külön munkacsoportot is létre kell hozni.

Az alábbi cikkben (szintén 2014-es, szintén KÉK) az akkori kerületi sajtóreferens is azt mondja, hogy a nagyobb fejtörést a pincehelyiségek jelentenek. Ekkor, állítása szerint, az utcai bejáratos üzletek kiadásával még nem volt probléma. Ma viszont azt láthatjuk, járva-kelve a városban, vagy akár az online elérhető ingatlankínálat szerint is, hogy ez már nincs így.

A honlap szerint is (ha a keresőből kiveszem a valóban romos állapotú ablaktalan pincehelyiségeket), legalább 15 ingatlan van, ami régóta kiadásra vár. Ezen kívül még számos másik van, ami nem került fel a honlapra, viszont a bejárati ajtóra kifüggesztették, hogy kiadó, és érdeklődni kell az önkormányzatnál. (Rejtély, hogy miért nem kerültek még fel a honlapra, az üresen álló önkormányzati ingatlanok pontos számát illetően nyújtottam be közérdekű adatigénylést.) A honlapon egyébként a frekventált helyiségeket 3000-6300 Ft + ÁFA/nm hirdetik, a kisebb utcákban lévők ára 1000 + ÁFA/nm. Az erősen felújításra szoruló pincékért kérnek el 400-600 Ft-ot. Ezeket elrugaszkodott áraknak tartom, még a legolcsóbbakat is, mert azokra több millió, ha nem több tízmillió forintot kellene fordítani még üzembe helyezés előtt.

Utóbbi ügy az, ami szintén sok energiát igényel, jelesül, hogy üzletenként és bérlő-jelöltenként felmérni, egyeztetni, hogy ki mekkora részét tudja vállalni a felújításnak. Az adott vállalkozás előző lezárt évi beszámolója alapján fel kell mérni, képes-e a bérleményt felújítani, és azt az összeget, kedvezményes áron számítva, később “lelakni”, vagy közösen az önkormányzattal vigyék végbe a felújítást. Amennyiben az önkormányzat is szerepet vállal benne, úgy a bérleti szerződés időtartama annál hosszabb lesz.

Mindezek alapján megállapítható, hogy a koncepció rövid-, közép- és hosszútávú víziót is magába foglal. Mérlegelni kell a felújítás saját és önkormányzati költségeit, és ehhez, valamint az adott vállalkozás/civil szervezet jövedelmezőségéhez mérten megszabni egy fix bérleti időszakot, például öt évet, mely öt évnek az adott szervezet csak a második felében kezd el piaci alapon díjat fizetni. Ha öt év után úgy tűnik, hogy nem bírja továbbra megállni a helyét piaci árakon az adott társulás, akkor a már felújított, rendbe hozott bérleményt lehet kiadni tőkeerősebb vállalkozásoknak. Ilyenre példa többek között az egész Gozsdu-udvar, amit egykor művésztelepként tartottak számon, a bérleti szerződések lejártával viszont a ma is ismert szórakozóhelyeknek és éttermeknek adták bérbe a helyiségeket. Természetesen a már meglévő bérlőnek kell elsőbbséget élveznie, erre példa pedig a Müszi, amely olyan sikeres kulturális térnek minősült, hogy az épület lezárásig tudott működni.

A beszámoló végére hagytam, de talán az egyik legerősebb érv a kedvezményes kiadás mellett a következő: abból, hogy a szemmel láthatólag prosperáló, több helyen is adományokat gyűjtő, népszerű és híres médiumot fenntartó alapítvány 1.150 Ft + ÁFÁ/nm-ért vehet bérbe egy Diplomata-negyed-béli palotát, arra következtetek, hogy ez az ügy is, mint oly sok minden Magyarországon, csak politikai akarat és elhatározás kérdése.

Oláh János

Komment!
Ez is érdekelhet:

Összeszedtük, az országban hol milyen tisztségekért indulunk június 9-én.

Újpesti kékfidesz: közpénzből fidesz-szintű közmédia

A Fidesz propagandával átitatott közmédiában EP vitára kerül sor. Hogyan lehetséges az, hogy az újpesti DK-s vezetés még ezt a Read more

Mit tehet egy főpolgármester Újpestért? – Vitézy Dávid Újpesten járt Nagy Dávid polgármesterjelöltnél

Meghivtunk minden főpolgármester-jelöltet Újpestre hiszen más csak a saját jelöltjével szelfizik, de persze nem faggatja 2 órán keresztül. Azért szerveztük Read more

Szintet lépett az önkormányzat/Fonti Krisztina/fidesz propaganda: “FONTOS, HOGY NE CSAK A MILLIÁRDOSOK KÖLTÖZHESSENEK A HEGYVIDÉKRE!” (sírva röhögős)

Befújta a szél az ablakon az Önkormányzat egészen hihetetlen szórólapját (az adófizetők ezúton is köszönik az erre elköltött közpénzt és Read more