Túlépítés Zuglóban: így válik lassan élhetetlenné Budapest egyik legzöldebb kerülete

Zugló mindig is Pest egyik legzöldebb kerülete volt, manapság azonban ez egyre kevésbé van így: sorra épülnek a lakóparkok és fogynak a zöldfelületek. Gyakran úgy módosítják az Építési Szabályzatot, hogy lehetővé tegyék, hogy olyan helyen is lakóparkok épülhessenek, ahol eddig a magasságkorlátozás nem engedte volna.

Számos nagyberuházás zajlik a kerületben, amelyek közül többet is nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségűvé nyilvánított a kormány, ezzel érinthetetlenné téve ezeket az építkezéseket. Ilyenkor ugyanis az adott építkezésnek nem kell megfelelnie semmilyen önkormányzati rendeletnek, a magassága és a beépítettsége meghaladhatja a Helyi Építési Szabályzatban szereplő limiteket, az építkezés megsértheti a helyi zajrendeletet, a munkások végezhetnek zajjal járó tevékenységet a helyi zajrendelet által megengedett idősávon kívül is, és nem kell erőfeszítéseket tenniük, hogy megakadályozzák a környék porral való beterítését.

Tehát bizonyos beruházásokat Zuglóban a kormány az önkormányzat akarata ellenére, vagy legalábbis nem a nyílt beleegyezése mellett végez, viszont az önkormányzat maga is felelős a kerület túlépítettségéért, hiszen számos lakópark és irodaház építését engedélyezte kertvárosias városrészeken, illetve az önkormányzat maga is fellép beruházóként, például a Bosnyák téren.

Liget-projekt

A Zuglót sújtó legismertebb beruházás a Liget-projekt. Ennek keretein belül elkészült a Magyar Zene Háza és a Néprajzi Múzeum, illetve az egykori Olof Palme Ház felújításával megszületett a Millennium Háza, azonban a Petőfi Csarnok helyére tervezett Nemzeti Galéria még hátravan. Utóbbi egyelőre csak tervezési fázisban van, de az építkezés még ebben az évben elindulhat.

Ezen kívül tervezési fázisban van még a Magyar Innováció Háza, amit a Közlekedési Múzeum épületének átépítésével hoznak létre, a Közlekedési Múzeumot pedig átköltöztették a MÁV egykori Északi Járműjavítójának területére, továbbá a Városligeti Színház, amelyet a Városliget Dózsa György út és Ajtósi Dürer sor által határolt sarkában terveznek felépíteni.

Biodóm

Egy látványosan megfeneklett beruházás a Biodóm, amely az Állatkertbe tervezett Pannon Park központi eleme. Az építkezés még 2014-ben kezdődött Tarlós István főpolgármestersége alatt, 44 milliárd forint kormányzati támogatással, azonban a fővárosnak nincs pénze a befejezéshez, se az üzemeltetéshez a mostani elszállt energiaárak mellett. Emiatt 2019 óta lényegében semmi nem történt a torzóval.

Önkormányzati beruházás a Bosnyák téren

A Bosnyák teret két gigantikus beruházás is terheli. Az egyiket az önkormányzat kezdeményezte és Horváth Csaba a legnagyobb támogatója. A polgármester a beruházás szükségességét azzal magyarázza, hogy szerinte probléma, hogy Zuglónak nincs főtere. Az Örs vezér tere nevezhető egyedül nagyobb térnek, de az is inkább egy közlekedési csomópont, és ráadásul Zugló legszélén van.

Horváth Csaba a Bosnyák térre álmodta meg Zugló főterét, ahol egy modern városközpont létrehozását kezdeményezte. A témában tartott közmeghallgatáson több helyi lakos felrótta neki, hogy a XV. és XVI. kerületeknek sincsen főtere, mégis élhetőbbek, mint Zugló. A tervek szerint a Bosnyák téri piac helyére kerül Zugló főtere, illetve egy olyan tetőkertes, multifunkciós épületkomplexum, amelyben helyet kapna egy klimatizált vásárcsarnok az alsóbb szinteken. Ebbe a vásárcsarnokba költöztetnék be a piacot, mármint amennyi befér belőle.

Ahogy a fenti képen is látható, az épületkomplexum két épületrészre oszlik, az egyik épületrész felsőbb szintjeire költöztetnék a két kerületi szakrendelőt, az Örs vezér téri és a Hermina úti szakrendelőket, amelyek épületeit az önkormányzat eladná. A másik épületrész felsőbb szintjeire költözne be a Polgármesteri Hivatal az ügyfélszolgálati egységekkel együtt, a hivatal eddigi épületét pedig szintén értékesítené az önkormányzat.

A beruházást sok kritika érte, elsősorban a piaci árusok tiltakoznak ellene. A Bosnyák téri piac három részből áll. Az egyik a piac épületében lévő fővárosi piac, a másik az épület mögötti elkerített részen lévő önkormányzati piac, ezek hétfőtől szombatig tartanak nyitva, a harmadik pedig a Bosnyák utcán elterülő hétvégi piac, amely csak szombatonként van nyitva. A tervezett vásárcsarnokba az előbbi kettő férne be, az hétvégi piacot valószínűleg megszüntetnék, és az árusok kiszorulnának onnan. Arról nincs információ, hogy az építkezés ideje alatt hol tudna üzemelni a fővárosi piac.

A piac egyébként nagyon népszerű az alacsony árai miatt. A XVI. kerületből is sokan látogatják, sőt a XI. kerületből is sokan felszállnak a 7-es buszra, és végigutaznak a teljes városon, mivel még így is olcsóbban kijönnek, ha ott végzik a bevásárlást. A beruházás jelentős költségeit is sok kritika éri, a kerület csak úgy tudja majd finanszírozni, hogy önkormányzati lakásokat ad el, ezzel feléli az ingatlanvagyonát. A beruházás ebben a ciklusban biztos nem fog elkezdődni, még csak tervezési fázisban van.

A Bayer Construct Zrt. beruházása a Bosnyák téren

A másik, Bosnyák-teret terhelő építkezés a Bayer Construct Zrt. által létrehozott projektcég, a Zugló-Városközpont Kft. beruházása a Csömöri út, a Rákospatak utca, a Bosnyák köz, a Bosnyák utca és a Mosztár utca által körülhatárolt területen. Ezen az eredetileg önkormányzati tulajdonú területen volt korábban a Csömöri úti sportcentrum és tanuszoda. A telket még 2006-ban vette meg a Zuglói Önkormányzattól a lengyel Echo Investments, amely 2015-ben luxemburgi- amerikai befektetőkhöz került. Az ingatlanfejlesztő cég terve egy pláza felépítése volt Mundo Center néven. A plázaépítést annak reményében kezdte el tervezni, hogy az éppen akkor még épülő 4-es metró ki lesz vezetve legalább a Bosnyák térig, vagy akár Újpalotáig is, ez azonban nem történt meg. Ennek következtében a cég letett a plázaépítési terveiről, és továbbadta a területet a Bayer Construct Zrt-nek, amely irodaházak és lakópark építését tűzte ki céljául.

A Bayer Construct Zrt-nek semmi köze a német Bayer Gyógyszergyárhoz, se Bajorországhoz, ez egy magyar építőipari cég, amelynek Balázs Attila az ügyvezetője, aki Tiborcz István üzlettársa az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. ingatlanbefektetéssel és vagyonkezeléssel foglalkozó társaságban. 2018-ban Zugló akkori polgármestere, Karácsony Gergely elengedte az önkormányzat kötbérkövetelését a Bayerrel szemben, és a területre még plusz 15% lakásfunkciót engedélyezett, mindezért a Bayer 150 millió forintot fizetett a Zuglói Önkormányzatnak.

2019-ben a kormány nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánította a beruházást, ami példátlan és teljesen érthetetlen egy magánberuházás esetén, a kormánynak ezzel az eszközzel kórházak és logisztikai központok esetén lenne indokolt élnie. A kormányrendelet értelmében az ingatlanfejlesztőnek nem kell hatástanulmányt készítenie, nem kell felmérnie, hogy milyen hatással lesz a beruházás a környező utak közlekedési viszonyaira, sőt még azt se kell felmérnie, milyen hatással lesz a helyben lakókra, hogy a felépítendő lakópark és irodaházak a napszak nagy részében árnyékolni fogják a szomszédos épületeket.

2021-ben újabb külön kiemelő kormányrendeletet adtak ki, amely felülírja a Zuglói Építési Szabályzatot, a benne szereplő 18 méteres megengedett homlokzatmagasságot 35 méterre növeli, a beépíthetőséget 95%-ban határozza meg, és 4500 lakás építését engedélyezi. A Bayer nem használta ki ezt a lehetőséget teljes egészében, hanem 900 lakás építését jelentette be. A Zuglói Önkormányzat a kormányrendelet miatt az Alkotmánybírósághoz fordult és alkotmányjogi panaszt nyújtott be amiatt, hogy a kormányrendelet kivette zuglói hatáskörből a beruházás paramétereinek meghatározását.

Következő lépésként változtatási és telekalakítási tilalomról tárgyalt a képviselő-testület, amivel a cél az lett volna, hogy akadályozzák az építkezést, és tárgyalóasztalhoz kényszerítsék a beruházót, aki nem volt hajlandó még csak információt se adni az önkormányzatnak az oda tervezett épületekről. A tárgyalással az alapvető cél az volt, hogy esetleg kikényszerítsék, hogy a cég csökkentse a tervezett lakásszámot vagy a homlokzatmagasságot. Felmerült ezen kívül az is, hogy az önkormányzat visszavásárolná a telket, amire egyébként elővásárlási joga van.

A képviselő-testület végül nem fogadta el a rendeletalkotási indítványt, mert Horváth Csaba eltántorította a képviselőket azzal a kijelentésével, hogy ha ez az indítvány elfogadásra kerül, a befektető pert indíthat az önkormányzat ellen, mivel a tilalom egy korábbi szerződést sértene. Horváth Csaba az ülésen nem nevezte meg, konkrétan mely szerződést sértenék meg, és a beadványhoz a Polgármesteri Hivatal Jogi Főosztálya se fűzött ilyen jellegű megjegyzést, azonban ennek hatására mégis sok képviselő tartózkodása miatt nem fogadták el a tilalmat.

Erre az esetre válaszul a kormány újabb kormányrendeletet adott ki az ügyben, amelyben az önkormányzat kezéből kivett mindenfajta hatósági jogkört, az engedély kiadásának jogát az építkezésre a kormányhivatalra és az állami főépítészre ruházta át. Emiatt a zuglói képviselő-testület újabb kiegészítést nyújtott be az alkotmányjogi panaszához, amelyben a hatósági jogkör elvonását támadta meg. Ezután újra napirendre tűzték a változtatási és telekalakítási tilalomról való szavazást, mivel a terület 9 telekre oszlik, és a Bayernek nem volt építési engedélye mindegyikre. Ekkor már megszavazta a képviselő-testület az előterjesztést, azonban a Kúria megsemmisítette ezt a tilalmi rendeletet, és ezután a kormányhivataltól a befektető megkapta mind a 9 telekre az építési engedélyt. Felmerült, hogy a Dürer Kert helyén zajló építkezés esetén is változtatási és telekalakítási tilalmat szavaz meg a képviselő-testület, azonban erről végül letettek, mert az építkezést végző Market Építő Zrt. folyamatos kapcsolatban van az önkormányzattal, és a képviselők szerint kielégítően tájékoztatja az építeni tervezett létesítményekről.

A 2022-es választások előtt, amikor nem volt biztos, hogy a jelenlegi kormány marad hatalmon, a Bayer sokkal békülékenyebb hangot ütött meg az önkormányzattal, de a választások után a hozzáállása azonnal visszaállt a régire. Időközben a Bayer bejelentette, hogy a tervezett 900 lakással szemben csak 168 lakást fog építeni a területen, és a kormányrendelet által engedélyezett 35 méteres homlokzatmagassággal szemben csak 23 méter fog beépíteni. Valószínűleg az elszálló infláció, energiaárak, bérköltségek és építőanyag-költségek miatt egyre kevésbé profitábilis a beruházás.

Végül az állam 2023-ban előszerződést kötött a Bayerrel az építés alatt lévő irodák megvásárlására 244 milliárd forint értékben, hogy ott kormányzati negyedet alakítson ki, és hogy oda költöztesse a Nemzeti Adó- és Vámhivatalt, ami azt jelenti, hogy a beruházásból Zuglónak már biztosan nem lesz semmi haszna, mert amennyiben az irodákba magáncégek költöznének, azok fizetnének építményadót az önkormányzatnak, azonban a kormányzati negyed nem fog. Az előszerződés szerint az állam akkor fogja megkötni a tényleges adásvételi szerződést, amikor az irodaházak elkészülnek, ami körülbelül 3 év múlva következik be. Ez a szerződés a lakópark részre nem terjed ki, az a Zugló-Városközpont Kft. tulajdonában marad. Ugyebár az önkormányzatnak a telekre elővásárlási joga van, de mivel jelenleg még kötöttek adásvételi szerződést, az önkormányzat egyelőre nem tud élni ezzel a jogával. Ez azonban változhat, ha aktuálissá válik az adásvétel, bár kétséges, hogy az állammal szemben sikeresen tudna-e érdeket érvényesíteni.

A Bayer úgy döntött, megpróbálja geotermikus energiával fűteni az építés alatt álló épületegyüttest, emiatt lefúrt másfél kilométer mélyre a helyszínen, és várakozásainak megfelelően 80 fokos termálvizet talált, amely alkalmas erre a célra. Közben, mivel a Bayer is rájött, hogy az épületének értékét növeli, ha a beruházás szomszédságában nem a piac lenne a jelenlegi formájában, hanem a Horváth Csaba által megálmodott multifunkciós komplexum és egy rendezett főtér, felajánlotta az önkormányzatnak, hogy az általa felhozott geotermikus hővel lehetne fűteni az önkormányzati épületet is, amennyiben felépül. Horváth Csaba támogatja ezt a megoldást, de ennek feltétele, hogy az önkormányzat visszavonja a Bayer beruházásával kapcsolatos alkotmányjogi panaszait, ezt próbálja újabban elérni a polgármester.

Továbbá ajánlatot tett településrendezési szerződés kötésére is a cég, amit Horváth Csaba el is fogadna, de a képviselő-testület nem tartja elégségesnek a cég által a beruházást környező közterületek rendezésére ajánlott összeget, amely körülbelül a beruházás teljes költségének egy ezreléke. Mivel a településrendezési szerződést nem sikerült keresztülvinni a képviselő-testületen, a kormány úgy döntött, hogy rozsdaövezeti akcióterület besorolást ad a környező utcáknak, így a beruházó változtathat a környező utcákon, amelyhez nincs szüksége építészeti-műszaki tervtanácsi véleményezésre, se településképi bejelentésre vagy eljárásra, se szakmai konzultációra.

Az ingatlanfejlesztőt a Bosnyák utcán szombatonként elterülő hétvégi piac amiatt is különösen zavarja, mert a területre tervezett mélygarázsokba a bejáratokat a Bosnyák utca felől tervezi létrehozni. A helyben lakók sokat panaszkodnak arra, hogy azon a szakaszon éjjel-nappal teherautók járnak, továbbá újabb betongyár épült a területen ott, ahol pár évvel ezelőtt már volt betongyár, csak a lakosság tiltakozása miatt bezárták. A betongyárat a kivitelező azért hozta létre, hogy a betont helyben tudja előállítani az építkezésekhez.

További probléma, hogy a projektcég, a Zugló-Városközpont Kft. egészen a közelmúltig úgy használta a Zugló nevet, hogy arra nem kért engedélyt az önkormányzattól. Zugló-Városközpont Kft-nek nincs sok köze Zuglóhoz, ez egy Sóskúton bejegyzett cég. A képviselő-testület több alkalommal próbált elfogadni egy rendeletet, amely a Zugló név használatát szabályozta volna, bevétel szerinti sávos díjfizetéshez kötve az engedélyt. Végül többszöri nekifutásra ezt a rendeletet elfogadták, de sokat mondó volt az a tény, hogy az MSZP frakció tagjai tartózkodtak a szavazásnál. Valószínűleg azért, mert nem merték nyíltan felvállalni, hogy nemmel szavazzanak a fideszes képviselőkkel együtt, de tudták, hogy mivel a rendelet megszavazásához minősített többség kell, ami a 22 képviselőnek a fele plusz egy képviselő, vagyis 12 szavazat, amennyiben tartózkodással szavaznak, matematikailag az is nemmel szavazásnak minősül. Végül pont 12 szavazattal ment át a képviselő-testületen az indítvány. (A cég nevét végül nemrég megváltoztatták.)

Jelenlegi tervek szerint egy nyolcemeletes lakóház épül, amely egyébként már szerkezetkész, ezen felül hét irodaház, amelyek esetén még az alapozásnál tartanak, illetve a hozzájuk tartozó mélygarázsok kialakításánál. A Bosnyák téren a beruházás következtében fellépő túlépítettség azért is jelentős probléma, mert a környék most is már nagyon forgalmas, a környező utakon mindennaposak a dugók, a piacnak nincs saját parkolója annak ellenére, hogy rendkívül felkapott hely, így a jelenlegi forgalom mellett sincs elegendő parkolóhely a területen, emiatt az autók egymás hegyén-hátán parkolnak, gyakran zöldfelületeken is a Rákos-patak partján.

Parkolóház a Mexikói úton

A Budapesti Fejlesztési Központ P+R parkolóházat tervez a földalatti Mexikói úti végállomásához. A Levegő Munkacsoport a következő kritikát fogalmazta meg ezzel kapcsolatban: 1700 férőhelyes lenne a parkolóház, ami nagyon kevés, ehhez képest rendkívül drága, ha ezt az összeget a tömegközlekedés fejlesztésére fordítanák, már előrébb lennénk. Ráadásul az, hogy az ingázók autóval bejönnek a Mexikói útig, már alapból sok, ennél jóval korábban át kéne szállniuk tömegközlekedésre. Az egy komoly dilemma, hogy a P+R parkoló ingyenes legyen-e, mert amennyiben fizetős lesz, nem ott fognak parkolni az autók, viszont amennyiben ingyenes lesz, nem hoz vissza semmit abból az irdatlan összegből, amit a beruházásra költöttek, illetve a fenntartása se lesz megoldott.

A Market Építő Zrt. beruházása a korábbi Dürer Kert helyén

A Városliget közvetlen szomszédságában, a Dürer Parkban, a Dürer Kert szórakozóhely távozása után, a Garancsi István érdekeltségébe tartozó Market Építő Zrt. a Dürer Befektetési Kft. projektcégen keresztül kezdett lakópark- és irodaház-építésbe nagyjából 100 milliárd forint értékben. Az ingatlanfejlesztést a kormány kiemelt beruházássá nyilvánította, és a határozatban kimondta, hogy a beruházónak nem szükséges közterületi alakítási tervet készítenie, se szakmailag konzultálnia az épület magasságáról vagy megjelenéséről. Továbbá nem kell építészeti-műszaki tervtanácsi véleményt készítenie, illetve településképi véleményezési, valamint településképi bejelentési eljárást lefolytatnia sem.

A kormány 35 méteres homlokzatmagasságot, 50%-os beépíthetőséget, 70%-os terepszint alatti beépíthetőséget, vagyis egy gigantikus mélygarázst engedélyezett, a zöldfelület megengedett legkisebb mértéke pedig 30% lett. A tervek szerint az 1884-ben felépült, francia alapítású Sacré-Coeur (Szent Szív) zárdára ráépítik az egyik irodaházat, ahogy az a mellékelt képen is látható. Ezt megtehetik, mivel a zárda épülete nincs műemléki védettség alatt, pedig történelmi jelentősége miatt indokolt lenne azzá nyilvánítani.

Puskás Aréna

Az utóbbi években Zuglóban lezajlott egyik legnagyobb gigaberuházás a Népstadion helyén épült Puskás Aréna, melynek építését 2019-ben fejezték be. A létesítmény beépített alapterülete 60 703 négyzetméter, a legmagasabb pontja 50,7 méter. A beruházás teljes költsége nettó 150 milliárd forint. A méretei igazán akkor látszanak, ha egészen távolról tekintünk rá. A Gellért-hegyről lenézve rögtön feltűnik, ahogy kimagaslik a pesti oldal épületei közül, és jelentősen befolyásolja a városképet.

Paskal Garden lakópark

Zuglóban az utóbbi években számos lakópark épült, például a Panorama Residential Park, a Flóra Lakópark, a Harmónia lakópark, a Cordia Thermal Zugló 1, 2 és 3, a Metrodom Zugló, a Paskal Rose, a Paskal Garden és a Mandala Kert. A felsoroltak közül a legnagyobb szabású beruházás a Rákos-patak partján felépült Paskal Garden lakópark, amely 455 lakásból áll egy 3 hektáros területen.

Konklúzió

Ahogy a fentiekből is látható, Budapesten Zuglót kiemelten terheli a túlépítés, kevés kerület van, ahol ennyi óriásberuházás zajlott és zajlik jelenleg is ilyen rövid időn belül. Ezek közül számos ingatlanfejlesztést kiemelt beruházássá tett a kormány, vagy esetenként maga az állam volt a beruházó fél, mint a Liget-projekt és a Puskás Aréna esetén, vagyis kimondhatjuk, hogy Zugló túlépítéséért mind az önkormányzat, mind a kormány nagyban felelős.

A folyamatos lakópark-építéseket nem követi az infrastruktúra fejlesztése. Nem halad a tömegközlekedés- vagy az úthálózat fejlesztése, nem épülnek a beköltöző lakókat kiszolgáló közintézmények, bölcsődék, óvodák, iskolák vagy új szakrendelő.

Zugló korábban Pest egyik legzöldebb kerülete volt, azonban újabban folyamatosan veszít zöldfelületeiből, a túlépítések miatt a kertvárosias jellege lassan a múlté, egyre zsúfoltabb, egyre gyakoribbak a dugók, a kerület élhetősége pedig jelentősen csökkent.

Győrffy Péter